Bail d’habitation : quelles sont les clauses importantes à vérifier ?
La signature d’un bail d’habitation engage le locataire et le bailleur pendant plusieurs années. Pourtant, le contrat est parfois signé rapidement, sans que toutes ses stipulations soient examinées avec attention.
Le bail d’habitation est fortement encadré par la loi, en particulier par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsqu’il concerne la résidence principale du locataire. Les parties ne disposent donc pas d’une liberté contractuelle totale : certaines clauses sont obligatoires, tandis que d’autres sont interdites ou strictement encadrées.
Voici les principaux points à vérifier avant de signer.
1. L’identification du logement et des parties
Le bail doit permettre d’identifier précisément le bailleur et le locataire, mais également le logement loué.
Il convient notamment de vérifier l’adresse, la consistance du logement, sa surface habitable, sa destination ainsi que, le cas échéant, les équipements et dépendances compris dans la location : cave, garage, jardin ou emplacement de stationnement.
La surface habitable présente une importance particulière. Une différence significative entre la surface mentionnée dans le contrat et la surface réelle peut, sous certaines conditions, permettre au locataire de demander une diminution du loyer.
2. La durée du bail
La durée du contrat dépend notamment de la nature de la location et de la qualité du bailleur.
Pour une location vide constituant la résidence principale, la durée minimale est en principe de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et de six ans lorsque le bailleur est une personne morale, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Les locations meublées obéissent à un régime différent, avec généralement une durée d’un an, voire neuf mois dans certaines locations consenties à des étudiants.
La durée indiquée dans le contrat doit donc être vérifiée au regard du régime juridique réellement applicable.
3. Le montant du loyer
Le contrat doit évidemment indiquer le montant du loyer.
Mais cette vérification ne doit pas se limiter au chiffre inscrit dans le bail. Selon la localisation du logement et sa situation, la fixation du loyer peut être soumise à différentes règles.
Dans certaines communes, des dispositifs particuliers d’encadrement des loyers peuvent également s'appliquer.
Le contrat peut par ailleurs contenir une clause de révision du loyer. Celle-ci permet, lorsqu'elle est valablement prévue, une révision suivant les conditions légales et notamment en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
Il faut donc distinguer :
le loyer initial ; les charges ; les éventuels compléments de loyer ; les modalités de révision du loyer. 4. Les charges locatives
Le bail doit préciser les modalités relatives aux charges.
Selon le type de location, celles-ci peuvent notamment donner lieu à des provisions accompagnées d’une régularisation.
Toutes les dépenses supportées par le propriétaire ne peuvent pas automatiquement être répercutées sur le locataire. Les charges récupérables sont encadrées par les textes.
Le locataire doit donc examiner ce que recouvre exactement la somme demandée en plus du loyer.
Une annonce présentant un logement à 800 euros par mois peut ainsi correspondre à une obligation financière sensiblement différente selon que les charges représentent 30 ou 200 euros supplémentaires.
5. Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives.
Son montant est légalement encadré.
Pour une location vide relevant de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut en principe dépasser un mois de loyer hors charges lorsqu’un dépôt est prévu. Pour une location meublée constituant la résidence principale, le plafond est en principe de deux mois de loyer hors charges.
Il faut également distinguer le dépôt de garantie du cautionnement : le premier correspond à une somme versée, tandis que le second fait intervenir une personne qui garantit, dans les conditions prévues par son engagement, certaines obligations du locataire.
6. La clause résolutoire
C’est probablement l’une des clauses les plus importantes du bail.
Une clause résolutoire peut prévoir la résiliation du contrat lorsque le locataire manque à certaines obligations, notamment en matière de paiement du loyer et des charges.
Mais la simple présence de cette clause ne signifie pas que le bailleur peut immédiatement expulser le locataire dès le premier impayé.
La mise en œuvre d’une clause résolutoire est entourée de conditions et de délais légaux, et l’expulsion suppose le respect d’une procédure spécifique.
Il est néanmoins essentiel de comprendre cette clause, car elle peut devenir déterminante en cas de contentieux locatif.
7. L’entretien du logement et les réparations
Le bail peut rappeler les obligations respectives du bailleur et du locataire.
Le locataire doit notamment assurer l’entretien courant du logement et prendre en charge les réparations locatives qui lui incombent.
Le propriétaire reste quant à lui tenu des obligations que la loi met à sa charge et ne peut pas transférer librement au locataire toutes les dépenses relatives au logement.
Une clause faisant supporter au locataire des travaux qui relèvent légalement du propriétaire doit donc être examinée avec prudence.
8. La clause concernant les travaux
Le contrat peut contenir des stipulations relatives aux travaux réalisés par le locataire.
Il faut distinguer les simples aménagements des véritables transformations du logement.
Repeindre une pièce et abattre une cloison ne produisent évidemment pas les mêmes conséquences juridiques.
Avant d’effectuer des travaux importants, le locataire doit donc vérifier les dispositions légales et contractuelles applicables et déterminer si l’autorisation préalable du propriétaire est nécessaire.
9. L’usage du logement
Le contrat précise généralement la destination des lieux.
Lorsqu’un logement est loué à usage d’habitation, le locataire ne peut pas nécessairement y exercer librement n’importe quelle activité professionnelle ou commerciale.
La question est particulièrement importante pour les entrepreneurs, professions libérales et personnes travaillant depuis leur domicile.
Il convient également de vérifier les éventuelles règles résultant du règlement de copropriété.
10. La sous-location
La sous-location d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 est encadrée.
Le locataire ne peut pas considérer qu’il dispose d’une liberté absolue pour louer tout ou partie du logement à une autre personne, notamment par l’intermédiaire d’une plateforme de location de courte durée.
La sous-location peut nécessiter l’accord écrit du bailleur dans les conditions prévues par la loi.
Une sous-location irrégulière peut entraîner des conséquences importantes, pouvant aller jusqu’à un contentieux portant sur la résiliation du bail.
11. La clause de solidarité en cas de colocation
Cette clause mérite une attention particulière lorsqu’un logement est loué par plusieurs personnes.
Une clause de solidarité peut permettre au bailleur de réclamer à un colocataire le paiement de sommes qui ne correspondent pas seulement à sa part personnelle du loyer.
Exemple : deux colocataires doivent ensemble 1 200 euros de loyer. Si l’un cesse de payer, la solidarité peut, selon la situation juridique et les stipulations applicables, permettre au bailleur de réclamer davantage que 600 euros à l’autre.
Les conséquences de la solidarité doivent également être étudiées lorsqu’un colocataire donne congé.
12. Les clauses relatives à l’assurance
Le locataire est en principe tenu de s’assurer contre les risques locatifs dans les conditions prévues par la loi.
Le bail peut donc comporter des stipulations concernant l’assurance du logement et la justification de celle-ci.
Cette obligation ne doit pas être négligée : l’absence d’assurance peut entraîner des conséquences sérieuses dans les conditions prévues par les textes et le contrat.
13. Le congé et la fin du bail
Il faut également regarder les dispositions relatives à la fin du contrat.
Le locataire et le propriétaire ne sont pas placés dans la même situation.
Le locataire dispose d’une faculté de donner congé en respectant les règles relatives au préavis. La durée de celui-ci dépend notamment du type de location et peut, dans certaines situations, être réduite.
Le bailleur est soumis à des conditions plus strictes lorsqu’il souhaite mettre fin au bail à son échéance. Son congé doit notamment reposer sur l’un des motifs admis par la loi, tels que la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux, et respecter les conditions de forme et de délai applicables.
14. Les clauses interdites
Toutes les clauses figurant matériellement dans un bail ne sont pas nécessairement valables.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment une liste de clauses réputées non écrites.
Une clause contractuelle ne peut donc pas permettre au bailleur de contourner une disposition impérative simplement parce que le locataire l’a signée.
C’est un principe essentiel en matière de bail d’habitation : la signature du contrat ne rend pas automatiquement licite chacune de ses clauses.
15. Les annexes au bail
Enfin, il ne faut pas examiner uniquement le corps du contrat.
Différents documents peuvent devoir être remis ou annexés au bail, notamment selon les caractéristiques du logement.
Le dossier de diagnostic technique, l’état des lieux ou encore certains documents relatifs à la copropriété peuvent avoir une importance considérable.
L’état des lieux d’entrée mérite notamment une attention particulière. Son contenu pourra servir de référence lors de la restitution du logement et dans les discussions concernant la restitution du dépôt de garantie.
Que faut-il vérifier avant de signer un bail ?
Avant la signature, le locataire devrait donc vérifier en priorité :
le montant exact du loyer et des charges ; les conditions de révision du loyer ; le dépôt de garantie ; la durée du contrat ; la clause résolutoire ; les obligations concernant l’entretien et les travaux ; les règles de sous-location ; la solidarité en cas de colocation ; les conditions du congé ; l’état des lieux et les annexes.
Le bail d’habitation est un contrat fortement réglementé. Une clause défavorable au locataire n’est pas nécessairement illégale, mais une clause contraire à une disposition impérative peut être privée d’effet même si elle a été signée.
Une lecture attentive du contrat avant sa signature permet ainsi non seulement de connaître le montant du loyer, mais surtout de comprendre les obligations qui pèseront sur chacune des parties pendant toute la durée de la location.