Le bail rural bénéficie d’un régime protecteur. Le bailleur ne peut donc pas y mettre fin comme il le souhaite. La résiliation suppose généralement un motif prévu par la loi, des faits suffisamment établis et, dans de nombreux cas, une décision du tribunal paritaire des baux ruraux.
Il convient de distinguer la résiliation anticipée, qui met fin au bail avant son terme, du congé, qui empêche son renouvellement à l’échéance.
1. Le défaut de paiement du fermage
Le non-paiement du fermage constitue l’un des principaux motifs invoqués par le bailleur. Toutefois, un simple retard isolé ne suffit pas nécessairement.
Le bailleur doit respecter la procédure prévue par le Code rural et de la pêche maritime. Il doit notamment pouvoir établir l’existence d’impayés répondant aux conditions légales et l’envoi des mises en demeure requises.
Le preneur peut contester la résiliation en démontrant, selon les circonstances, que les sommes n’étaient pas dues, qu’elles ont été réglées ou que des raisons sérieuses et légitimes expliquent le retard.
2. Les agissements compromettant la bonne exploitation du fonds
Le preneur doit exploiter les parcelles conformément à leur destination agricole et veiller à leur conservation.
Une résiliation peut être demandée lorsque ses agissements compromettent durablement la bonne exploitation du fonds. Il peut notamment s’agir :
- d’un abandon prolongé des terres ;
- d’un défaut grave d’entretien ;
- d’une dégradation des sols ou des bâtiments ;
- d’une exploitation manifestement contraire à la destination des parcelles ;
- d’un comportement mettant en péril la pérennité de l’exploitation.
Le juge apprécie concrètement la gravité des faits. Le bailleur doit donc produire des preuves précises : constats, photographies, rapports techniques, témoignages ou mises en demeure.
3. La cession irrégulière du bail
Le bail rural est conclu en considération de la personne du preneur. Sa cession est donc strictement encadrée.
Une cession réalisée au profit d’un tiers sans respecter les conditions légales peut justifier la résiliation. Certaines cessions familiales sont néanmoins possibles, notamment au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou d’un descendant, sous réserve de remplir les conditions requises et, si nécessaire, d’obtenir une autorisation judiciaire.
Il faut distinguer la véritable cession, par laquelle un tiers devient exploitant à la place du preneur, d’une simple aide familiale ou d’une collaboration ponctuelle.
4. La sous-location interdite
En principe, la sous-location d’un bail rural est interdite. Le preneur ne peut pas confier les terres à un tiers en contrepartie d’un loyer ou d’un avantage sans respecter les exceptions prévues par la loi.
La qualification dépend des faits. Le juge recherchera notamment qui exploite réellement les terres, qui supporte les charges, qui perçoit les produits de l’exploitation et si une contrepartie est versée.
5. La mise à disposition irrégulière des terres
Le preneur peut, sous certaines conditions, mettre les biens loués à la disposition d’une société agricole à laquelle il participe.
Cette mise à disposition doit respecter le cadre légal. Une opération qui dissimule en réalité un abandon de l’exploitation ou une cession du bail peut conduire à une demande de résiliation.
Le respect des formalités d’information du bailleur et la participation effective du preneur à l’exploitation sont particulièrement importants.
6. Le changement de destination ou les travaux non autorisés
Le preneur doit respecter la destination agricole du bien. Une utilisation étrangère à l’exploitation, des dépôts importants, une activité commerciale autonome ou des travaux incompatibles avec le bail peuvent être reprochés.
Tous les travaux ne justifient cependant pas une résiliation. Il faut analyser les clauses du bail, la nature de l’aménagement, les autorisations obtenues et les conséquences sur le fonds.
7. Le non-respect de certaines obligations environnementales ou culturales
Certaines pratiques culturales peuvent être imposées par le bail, par un bail environnemental ou par des dispositions particulières.
Le non-respect de ces obligations peut, selon leur nature et leur gravité, justifier une action. Le juge vérifiera si le manquement est suffisamment important et s’il compromet le fonds ou les objectifs expressément prévus au contrat.
8. La résiliation à la demande du preneur
Le preneur peut lui-même demander ou notifier la fin anticipée du bail dans plusieurs situations, notamment lorsque la poursuite de l’activité devient impossible ou excessivement difficile.
Les hypothèses peuvent notamment concerner :
- une incapacité de travail grave et durable ;
- un départ à la retraite ;
- l’acquisition d’une autre exploitation dans certaines conditions ;
- un événement familial ou professionnel prévu par les textes ;
- une impossibilité d’exploiter résultant de la situation du fonds.
Les délais et formalités varient selon le motif invoqué. Une notification irrégulière peut empêcher la résiliation de produire ses effets à la date souhaitée.
9. La résiliation amiable
Le bailleur et le preneur peuvent convenir ensemble de mettre fin au bail.
Cet accord doit être rédigé avec précision. Il doit notamment fixer la date de libération, le sort des fermages, les éventuelles indemnités, la remise en état des parcelles, les améliorations réalisées par le preneur et les conditions de restitution.
Un écrit est indispensable afin d’éviter qu’une partie soutienne ensuite que le bail s’est poursuivi.
10. La destruction du bien ou l’impossibilité définitive d’exploiter
Lorsqu’un événement rend définitivement impossible l’exploitation du bien loué, la poursuite du bail peut être remise en cause.
Il convient d’évaluer l’étendue de la destruction, son caractère total ou partiel, l’origine du sinistre et la possibilité de continuer l’exploitation. Une expertise peut être nécessaire.
Quelle juridiction saisir ?
Les litiges relatifs à l’existence, à l’exécution, au renouvellement ou à la résiliation d’un bail rural relèvent en principe du tribunal paritaire des baux ruraux.
Avant d’engager une procédure, il faut vérifier :
- la qualification exacte du contrat ;
- le motif juridique invoqué ;
- le respect des mises en demeure et délais ;
- la qualité des preuves ;
- les conséquences financières de la résiliation.
Une procédure qui exige une analyse précise
En matière de bail rural, la résiliation n’est jamais automatique. La solidité du dossier dépend autant du motif invoqué que du respect de la procédure et de la preuve des faits.
Le bailleur doit éviter une demande trop générale ou insuffisamment documentée. De son côté, le preneur doit réagir rapidement aux mises en demeure et conserver les preuves de son exploitation, de ses paiements et de ses échanges avec le propriétaire.